¿Qué es el precario?

El precario es un organismo jurídico que se identifica con la propiedad de lo impropio sin contar con un título habilitante para ello. Habitualmente se emplea para el servicio inmobiliario.

Para definir el precario hay que asistir a doctrina y legislación. Ambas fuentes identifican el precario con una posesión u ocupación de una vivienda ajena no respaldada por un equitativo título.

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El precarista puede serlo por:

-Haber entrado en la propiedad del elemento con la autorización del propietario, pero sin contrato alguno.

-Haberse extinguido el contrato o título que justificará la propiedad del elemento.

-O bien haber carecido en toda ocasión del título que habilitará para poseer o habitar el elemento.

¿Dónde se regula?

En el artículo 250.1, 2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 se han de decidir en el procedimiento verbal las demandas que, con independencia de su cuantía, “pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca”. No obstante, la cuantía de lo pretendido se determina por el valor del inmueble, se regula en los artículos 251.2.ª y 3.ª.5 Ley de Enjuiciamiento Civil.

El precario y los derechos reales

Para comprender adecuadamente la situación del precarista hay que saber la diferencia entre la propiedad y la posesión. Ambos son derechos reales, que es como se conoce jurídicamente al derecho que recae sobre las cosas.

-La propiedad, definida en el artículo 348 del Código Civil, es un derecho de deleite y disposición de las cosas que solo está limitado por la ley. Consiste, por consiguiente, en el derecho real más íntegro.

-La posesión, conforme se define en el artículo 430 del Código Civil, es la tenencia de un elemento o el disfrute de un derecho. Se trata, por consiguiente, de un derecho real limitado. Y es por ello que el poseedor de una cosa puede disfrutarla pero no disponer de ella.

Características del precario

El precario suele identificarse con una cesión, ya que no conlleva compensación alguna a cambio de la posesión del elemento. La diferencia radica en que las cesiones suelen estar documentadas, y en todo caso están aceptadas por el propietario.

Se trata, por consiguiente, de una posesión no amparada por ningún título, que puede ser tolerada por el propietario o directamente ilegítima. Por eso suele entenderse como una posesión abusiva, en la mesura en que el precarista disfruta gratuitamente de un bien ajeno cuya posesión jurídica no le pertenece.

¿Cómo detener la situación del precario?

Para finalizar la situación del precario el propietario debe presentar una demanda. Las dos vías civiles principales para ello son la acción reivindicatoria y la de desahucio por precario. En ambas deberá presentar la titularidad del elemento reivindicado. La defensa del precarista consistirá en tratar de demostrar que posee un título que le habilite para poseer el elemento objeto de disputa.

De igual forma cabrá la posibilidad de asistir a la defensa por la vía penal. El tipo de delito imputable dependerá de si ha existido violencia o intimidación o no por parte del ocupante. Estos delitos, regulados en el artículo 245 del Código Penal, son los de ocupación y usurpación de vivienda, respectivamente.

Diferencias con el comodato

Frecuentemente se confunde el precario con la figura del comodato, que al contrario que el primero, se encuentra regulado en el art. 1.741 y siguientes del Código Civil.

Estaremos frente a un precario, cuando el dueño, beneficiario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha propiedad, cede el uso de la vivienda a otra persona (precarista) para que la use sin más , sin contrato alguno y sin pagar renta.Asimismo la cesión se hace sin fijar una duración determinada o sin detallar el uso concreto.

Sería un comodato si el dueño, beneficiario o cualquier otra persona con derecho a poseer la propiedad, entrega a otra persona la vivienda estableciendo una duración determinada o un uso concreto sin pagar renta a cambio del uso. 

 

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