Abogados especialistas en contratos de alquiler de viviendas en Palma de Mallorca
¿Qué es un contrato de arrendamiento de vivienda?
Un contrato de arrendamiento de vivienda es un acuerdo por el cual se cede la posesión de la casa a un inquilino para que este la utilice y se beneficie de ella a cambio del precio.
Para que sea válido, debe ser realizado siguiendo las directrices del nuevo decreto sobre el alquiler cuyas medidas urgentes, están en vigor desde el 6 de marzo introduciendo algunas modificaciones en la ley de alquiler.
Duración de un contrato de alquiler de vivienda
Lo más común es firmar un contrato de arrendamiento renovable de uno hasta cinco años. Incluso si se han acordado plazos más cortos , el inquilino tiene el derecho de ampliarlo hasta 5 años. Este es uno de los elementos principales del nuevo decreto, porque hasta que entró en vigor, la renovación se limitaba a 3 años.
Duración de una prórroga tácita
Además de la duración inicial del contrato, tiene la posibilidad de una prórroga tácita de su contrato de alquiler: si en el plazo de 5 o 7 años ninguna de las partes comunica que desea terminarlo se renueva anualmente por hasta tres años más.
El plazo para comunicar la anulación del contrato antes de activar la prórroga tácita es de cuatro meses para el propietario y dos meses para el inquilino.
Garantía de la venta de vivienda
En el caso de la venta de la propiedad, el inquilino tiene el derecho a permanecer allí durante la duración de su contrato.
Este es otro de los cambios relevantes, ya que antes la venta del inmueble a un tercero podría resultar en la anulación del contrato.
Irregularidades en la duración de un contrato de alquiler
Algunos propietarios proponen llevar a cabo un contrato de once meses para convertirlo en un alquiler temporal y, por lo tanto, no tener la obligación de ampliar la duración del plazo. Si la vivienda se utiliza como vivienda habitual, incluso si el contrato estipula lo contrario, se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos y puede ampliarse.
Anulación del contrato de alquiler de la vivienda
Es posible que el propietario pueda recuperar la vivienda después del primer año si demuestra que lo necesita para sí mismo o para un familiar directo. Esta excepción se usaba a menudo como excusa para finalizar contratos antes, pero ahora solo será legítimo si este supuesto se ha incluido expresamente en el contrato inicial.
Con respecto al inquilino, el reglamento reconoce su derecho a rescindir el contrato después de los seis primeros meses. La rescisión del contrato antes de la fecha programada debe comunicarse con al menos dos meses de antelación.
Garantía adicional
Con el nuevo decreto, se prevé, para la vivienda, fijar en su contrato de alquiler una fianza de un mes como depósito y un máximo de dos meses como garantía adicional. Este depósito se recomienda como garantía del alquiler, gastos asociados y para mantener la casa en buen estado.
Actualización del precio del alquiler según el IPC
La actualización de las rentas anuales es uno de los puntos clave de cualquier contrato de alquiler. Las partes son libres de decidir sobre la actualización del alquiler, pero el aumento nunca puede exceder el aumento establecido por el IPC. Si no se ha especificado nada en el contrato correspondiente, no se puede renovar el alquiler durante la vigencia del contrato.
Inventario detallado
El depósito se devuelve una vez se verifica que no hay deudas impagadas y se comprueba el buen estado de la propiedad, pero a menudo es una fuente de problemas. Algunos inquilinos deciden no pagar la última renta debido al depósito, aunque es una práctica ilegal. En otros casos, los arrendadores terminan con desperfectos que exceden el pago del monto del depósito. Para evitar problemas, es recomendable adjuntar al contrato un inventario detallado de la casa, incluyendo fotos. Al devolver las llaves, la casa debe ser examinada por ambas partes y se debe firmar un documento que indique los daños causados, si los hay.
Quién se hace cargo de los gastos
La LAU considera una distribución de gastos entre las dos partes pero se recomienda especificarlo en el contrato de arrendamiento con el máximo de detalles. En principio, el arrendador paga impuestos como la comunidad de propietarios y los costos de mantenimiento de la casa y sus instalaciones. El inquilino es responsable de suministros y artículos menores relacionados con el uso normal de la casa. En las ciudades donde hay un impuesto a la basura, hay que acordar a quién corresponde, aunque lo habitual es que el inquilino se haga cargo.