Abogados especialistas en el contrato de alquiler en Palma de Mallorca
¿Qué es?
El contrato de alquiler es el documento que rige la transferencia y el uso de la propiedad y las obligaciones de derechos del propietario y el inquilino. Para que sea válido, debe llevarse a cabo siguiendo las directrices del nuevo decreto sobre alquiler cuyas medidas urgentes, entraron en vigor el 6 de marzo de 2019, introduciendo algunos cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Las partes contratantes
Las partes involucradas en los contratos de alquiler son:
-El arrendador: Es el dueño de una casa que da su uso a otro a cambio de dinero.
-El arrendatario: Es una persona que tiene el derecho de usar un bien que de otro pagando una remuneración por él.
Estas partes pueden actuar por cuenta propia o mediante representación debidamente acreditada. Tanto el arrendador como el arrendatario pueden ser personas físicas o jurídicas.
Las dos partes, propietario e inquilino, deben estar perfectamente en el contrato y, especialmente en el caso de todos los miembros de de la unidad familiar que vivirán en la arrendada. Esto evitará problemas de interpretación de la existencia de posibles habitaciones de subarrendamiento no autorizadas expresamente por escrito por el propietario.
Objeto del contrato
El objeto del contrato de alquiler es la casa alquilada, deberá estar claramente identificada y sus características más específicas, como los anexos, así como especificar si estos están o no están incluidos en el contrato de alquiler.
También se debe registrar la referencia catastral y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Si el alojamiento se alquila amueblado, se recomienda adjuntar un inventario de los muebles al contrato.
Otra de las pares obligatorias es registrar que dispone del certificado de eficiencia energética, de acuerdo con lo dispuesto en el Real Decreto RD 235/2013 de 5 de abril de 2013, que es el trámite básico para la certificación de eficiencia energética del edificio.
Duración del alquiler
La duración será la que libremente acuerden las partes según sus necesidades.
Si no se dice nada en el contrato , será que el plazo es de un año. Sin embargo, el RDL 7/2019 ha establecido que, si la duración acordada es inferior a cinco años, cuando es una persona física, o siete, si es una persona jurídica, el contrato se prorrogará de forma automática por períodos anuales. hasta que alcance estos 5 o 7 años, respectivamente.
Esta extensión no tendrá lugar si el inquilino comunica al arrendador al menos 30 días antes del final del plazo acordado o alguna de sus extensiones anuales su intención de no renovar.
Es aconsejable recoger en el contrato cuando el plazo comienza a contar: si desde el día de la fecha del contrato, o desde la ocupación de la vivienda si ésta fuese posterior a dicho día.
Capacidad de recuperar la vivienda por parte del arrendador
Esta cláusula es opcional y la inclusión se deja en manos de ambas partes.
Se incluirá en el caso de que el arrendador físico anticipe que él necesitará la casa para sus parientes de primer grado durante los próximos 5 años.
Capacidad de abandono por parte del arrendatario
Esta cláusula, como la anterior, es opcional y la inclusión se deja en manos de ambas partes.
La Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce la posibilidad de rescindir el contrato de alquiler, una vez transcurridos al menos seis meses y siempre que se comunique al arrendador con al menos treinta días de antelación. Las partes podrán acordar en el contrato que, en este caso, el arrendatario indemnizará al arrendador con una cantidad equivalente a una renta mensual vigente por cada año del contrato que reste por cumplir. Períodos inferiores a el año darían lugar a una parte proporcional de la compensación.
El ejercicio de esta acción por parte del inquilino no perjudicará al cónyuge que ha convivido con dicho inquilino, si no ha manifestado su acuerdo, por lo que el contrato de arrendamiento continúa en beneficio del inquilino.La misma regla se aplica en caso de separación o anulación del matrimonio del inquilino.
Prórroga tácita
Si bien la prórroga tácita no se pacta expresamente, será de aplicación en las condiciones que establezca la ley, pero es deseable que se incluya en el contrato como cláusula específica.
Renta
Los ingresos por alquiler serán los libremente estipulados por las partes y esto puede incluir ciertos gastos. En particular, es importante aclarar los gastos generales para el adecuado mantenimiento de la propiedad , sus servicios, impuestos y responsabilidades que no no son susceptibles de individualización y corresponden a la casa alquilada o sus accesorios,así como los que coincidirán con los gatos de la comunidad. Durante los primeros cinco años del contrato, estos gastos podrán ser incrementados, por acuerdo común de ambas partes, de forma anual , y nunca en un porcentaje mayor que aquel en el que se pueda pagar el alquiler aumentado. Además, se impone al arrendador, cuando sea persona jurídica, los gastos de propiedad inmobiliaria y de formalización del contrato