Salida de la comunidad de bienes por uno de los comuneros

Concepto de comunidad de bienes

La comunidad de bienes es una asociación de personas físicas que comparten la propiedad de una cosa o un derecho, siendo estas co-titulares del mismo. Es la forma más simple de asociarse para los autónomos, que pasan a formar parte de una actividad empresarial que se realiza en común.

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Características de la comunidad de bienes

La comunidad bienes debe tener los siguientes elementos:

Son necesarios por lo menos dos comuneros.

Debe existir un contrato privado en el que quede detallada la naturaleza de las aportaciones, así como el porcentaje de participación, de cada comunero.

No hay exigencias respecto al capital social mínimo, ni a las aportaciones mínima, por lo que pueden entregarse solo bienes.

Debe existir una escritura pública, cuando se aporte por los comuneros bienes inmuebles o derechos, para su constitución.

Fiscalmente, son los comuneros los que deberán tributar por medio del IRPF, IS o IRNR, dependiendo de cada caso.

La responsabilidad frente a terceros es personal e ilimitada.

¿Dónde se regula?

La comunidad de bienes está regulada en el Título III “De la comunidad de bienes”, Libro II “De los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones”, artículos 392 a 406 del Código Civil.

¿Cuándo se produce la salida de un comunero?

La salida de un comunero de la comunidad de bienes se produce cuando uno de sus miembros vende su cuota a otra persona. Se puede producir en cualquier momento, pues no hay obligación de permanencia en la comunidad de bienes.

La salida de un comunero no provoca la extinción de la comunidad de bienes. Además, el resto de los comuneros tendrán derecho preferente de adquisición de esta cuota. Esta preferencia se puede dar por los derechos de tanteo y de retracto.

Derecho de tanteo

El derecho de tanteo ocurre cuando, el comunero que pretende salir notifica (de forma obligada) fehacientemente su decisión y las condiciones de la venta de su parte. En este caso, los demás participantes comunitarios, en el plazo de un mes, podrán ejercer su derecho de tanteo, es decir, ofrecerán la misma cantidad por la parte que el comunero quiere vender. Se realiza a priori.

Derecho de retracto

El derecho de retracto es aquel que posee una persona para quedarse, por el mismo precio, con el bien o la cosa que se ha vendido a otro.

Este ocurre cuando el comunero que quiere vender su parte no notifica su intención, o, en caso de sí haberlo hecho, lo notifica en otras condiciones, entre las que se incluye el precio. En el caso de que estas condiciones ocurran, los demás comuneros podrán quedarse con la parte vendida, comprándola por el precio por el que fue vendida al tercero. Se realiza, pues, a posteriori.

Extinción

La extinción de una comunidad de bienes está regulada en los artículos 400 a 406 del Código Civil, y se puede dar por diferentes causas:

La renuncia de los comuneros hasta quedar uno solo de ellos, que se convertirá en único o pleno propietario.

La adquisición por uno de los comuneros de las cuotas partes de los demás, bien por acuerdo entre ellos o propiciada por el retracto de comuneros.

La adquisición por un tercero de las cuotas de todos los comuneros.

La división de la cosa común, ya sea mediante su reparto o partición entre los comuneros.

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